Avukat-tr.com 
Налог с аренды и продажи недвижимости в Турции в 2026 году для иностранца
Собственник продаёт квартиру на четвёртом году владения и платит налог с прироста стоимости. Подождал бы ещё год — не платил бы ничего: после пяти лет владения прирост не облагается вовсе.
Это правило пяти лет — самая дорогая деталь турецкого налогообложения недвижимости, о которой узнают уже после сделки. Разбираем два разных налога — с аренды и с продажи — вместе с актуальными на 2026 год суммами льгот.
- 58 000 ₺Льгота по доходу от аренды жилья
- 150 000 ₺Льгота при продаже недвижимости
- 5 летПосле этого срока прирост не облагается
- март 2027Декларация за 2026 год
Законы и официальные источники
- Закон № 193 «О подоходном налоге» (Gelir Vergisi Kanunu) — mevzuat.gov.tr. Статья 21 (льгота по доходу от сдачи жилья), дополнительная статья 80 (прирост стоимости), статья 103 (шкала ставок)
- Управление доходов Минфина Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı) — общие разъяснения к Закону о подоходном налоге, устанавливающие суммы льгот на год, налоговый календарь и система предварительно заполненных деклараций
- Закон № 1319 «О налоге на недвижимость» — ежегодный налог на владение объектом, уплачиваемый отдельно от рассмотренных здесь
Два разных налога, которые постоянно смешивают
| Доход от аренды | Прирост при продаже | |
|---|---|---|
| Когда возникает | Ежегодно, пока сдаёте | Один раз, при продаже |
| Основание | Закон № 193, статья 21 и далее | Закон № 193, дополнительная статья 80 |
| Льгота на 2026 год | 58 000 лир по жилью | 150 000 лир |
| Ключевое условие | Льгота теряется при несвоевременной декларации | После пяти лет владения налога нет |
| Декларация | Март следующего года | Март следующего года |
Отдельно от обоих существует ежегодный налог на владение объектом по Закону № 1319 — он платится независимо от того, сдаёте вы недвижимость или нет.
Аренда: льгота 58 000 лир и как её потерять
Статья 21 Закона № 193 освобождает от налога часть дохода, полученного от сдачи объектов в качестве жилья. На 2026 год эта сумма установлена в размере 58 000 лир; для сравнения, на 2025 год она составляла 47 000 лир, на 2024-й — 33 000.
Логика простая: если годовой доход от сдачи жилья не превышает льготу и других оснований для декларирования нет, декларацию подавать не требуется. Если превышает — декларируется весь доход, из которого вычитается сумма льготы.
Не подать декларацию вовремя. При несвоевременном или неполном декларировании право на льготу утрачивается — и налог считается со всей суммы.
Превысить общий порог дохода. Льгота не применяется, если совокупный доход по определённым видам превышает установленный на год предел; на 2026 год этот порог указан на уровне 1 500 000 лир против 1 200 000 в 2025 году.
Сдавать не как жильё. Льгота относится к сдаче в качестве жилья. Доход от сдачи коммерческих помещений под неё не подпадает и имеет собственный режим с удержанием у источника.
Как считаются расходы
Налоговая база уменьшается на расходы. Закон предусматривает два метода: упрощённый, при котором вычитается установленная доля дохода, и фактический, при котором учитываются документально подтверждённые затраты. Выбор метода имеет последствия: перейдя на упрощённый, вернуться к фактическому можно не сразу.
Сдача жилья посуточно через платформы регулируется отдельно и требует разрешительных документов. Это не разновидность обычной аренды, а самостоятельный режим со своими требованиями и санкциями за их несоблюдение. Если планируете такой формат, разбирайтесь с ним отдельно, до начала деятельности.
Продажа: правило пяти лет
Доход от продажи недвижимости облагается как прирост стоимости на основании дополнительной статьи 80 Закона № 193. Но действует ограничение по времени владения.
Если объект продан по истечении пяти лет с момента приобретения, прирост стоимости налогом не облагается. Продажа внутри пятилетнего срока — облагается.
Разница между продажей на пятом и на шестом году владения может измеряться очень существенными суммами. Дата приобретения по документам — то, с чего стоит начинать любой расчёт перед продажей.
Если продажа всё же происходит внутри срока, налогооблагаемым является не вся цена, а разница между ценой продажи и стоимостью приобретения, скорректированной по установленным правилам, за вычетом расходов, связанных со сделкой. Из полученной величины вычитается льгота, установленная на год: на 2026 год — 150 000 лир. Оставшаяся часть облагается по шкале статьи 103.
- Определите дату приобретения по документам о праве собственности.
- Посчитайте, прошло ли пять лет. Если да — прирост не облагается.
- Если нет — определите стоимость приобретения и её корректировку по установленным правилам.
- Вычтите расходы, связанные с приобретением и продажей, подтверждённые документами.
- Из результата вычтите льготу на соответствующий год.
- Оставшуюся сумму обложите по шкале ставок.
Резидент или нерезидент: почему это меняет всё
Турецкое налоговое право различает лиц с полной и ограниченной налоговой обязанностью. Общий ориентир — продолжительность пребывания в стране в течение календарного года; лицо, находящееся в Турции более шести месяцев, как правило, признаётся имеющим полную налоговую обязанность.
Различие принципиальное: у этих категорий отличаются и объём облагаемых доходов, и порядок декларирования, и применимость отдельных льгот.
Большинство русскоязычных материалов о турецких налогах написано применительно к лицам с полной налоговой обязанностью. Собственник, живущий за пределами Турции и приезжающий на месяц в году, находится в другой категории, и часть описанных правил к нему применяется иначе.
Свой статус стоит определить до первой декларации, а не после запроса налогового органа.
Определите свой статус и обязанности до срока подачи
Резидентство, применимость льгот, выбор метода учёта расходов, договоры об избежании двойного налогообложения — вопросы, которые дешевле решить заранее, чем исправлять после проверки.
Налоговый юрист для иностранцев
Поиск и связь со специалистом бесплатны
Календарь: когда и что подавать
- Январь — декабрь 2026 — период получения дохода.
- Март 2027 — подача годовой декларации по доходам за 2026 год.
- Март и июль 2027 — уплата налога двумя равными частями.
- Отдельно — налог на владение по Закону № 1319 — двумя частями в мае и ноябре каждого года.
Управление доходов предоставляет сервис, где декларация по отдельным видам доходов формируется на основе имеющихся у налогового органа сведений. Для типовых ситуаций с арендой это существенно упрощает подачу — но проверять содержание всё равно нужно: ответственность за достоверность лежит на налогоплательщике.
Где теряют деньги
| Ошибка | Цена ошибки |
|---|---|
| Продажа на четвёртом-пятом году владения | Налог, которого не было бы через год |
| Несвоевременная декларация по аренде | Утрата льготы, налог со всей суммы |
| Занижение цены при покупке ради экономии на пошлине | Больший прирост при продаже, больший налог |
| Игнорирование дохода от аренды | Санкции и утрата льготы |
| Смешение налога на владение с налогом на доход | Пропуск одной из обязанностей |
| Опора на статьи прошлых лет | Устаревшие суммы льгот и порогов |
Занижение цены в договоре при покупке кажется экономией: меньше пошлина сейчас. Но при продаже прирост считается от указанной стоимости приобретения — то есть заниженная цена покупки увеличивает налогооблагаемый прирост.
Сэкономленное на входе возвращается на выходе, часто с превышением. Это ещё одна причина, по которой обязательная оценка при сделках с участием иностранца работает в пользу самого иностранца.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2023 году, продаётся в 2026-м — пять лет не прошло, значит прирост облагается.
Условно: цена продажи 8 000 000 лир, стоимость приобретения с учётом установленной корректировки — 6 500 000 лир, документально подтверждённые расходы по сделкам — 300 000 лир.
Прирост: 8 000 000 − 6 500 000 − 300 000 = 1 200 000 лир. Вычитаем льготу 2026 года: 1 200 000 − 150 000 = 1 050 000 лир подлежит обложению по шкале.
Та же квартира, проданная в 2029 году, налогом с прироста не облагалась бы вовсе.
Порядок корректировки стоимости приобретения и перечень учитываемых расходов установлены законом и разъяснениями и требуют применения к конкретным документам. Пример показывает логику, а не вашу сумму.
Итог
Турецкое налогообложение недвижимости для иностранца устроено из трёх независимых слоёв: ежегодный налог на владение, налог на доход от аренды и налог на прирост при продаже. Каждый со своими сроками, льготами и правилами.
А теперь то, что стоит вынести из всей этой конструкции. Практически каждое значимое правило здесь привязано к дате: пять лет владения, март для декларации, ежегодно обновляемые суммы льгот. Налоговая нагрузка на один и тот же объект отличается в разы в зависимости не от того, что вы сделали, а от того, когда. Это означает, что планирование срока сделки даёт больший эффект, чем любые попытки оптимизировать её структуру, — и что решение о продаже стоит начинать не с поиска покупателя, а с проверки даты в документах о собственности.
Посчитайте налог до того, как назначите цену
Дата приобретения, применимая льгота, статус резидентства и договоры об избежании двойного налогообложения меняют итоговую сумму существенно. Расчёт до сделки стоит несоизмеримо меньше, чем исправление после.
Юрист по недвижимости и налогам
Анкеты с ценами, контактами и отзывами
С какой суммы дохода от аренды нужно платить налог в Турции в 2026 году?
Льгота по доходу от сдачи объектов в качестве жилья на 2026 год составляет 58 000 лир. Если годовой доход её не превышает и других оснований для декларирования нет, декларация не требуется. На 2025 год эта сумма составляла 47 000 лир.
Правда ли, что после пяти лет владения налог с продажи не платится?
Да. Если недвижимость продана по истечении пяти лет с момента приобретения, прирост стоимости налогом на доход не облагается. Продажа внутри этого срока облагается по правилам дополнительной статьи 80 закона № 193.
Какая льгота действует при продаже недвижимости в 2026 году?
Из рассчитанного прироста стоимости вычитается льгота в размере 150 000 лир, установленная на 2026 год. Оставшаяся часть облагается по шкале ставок статьи 103.
Когда подавать декларацию?
Годовая декларация по доходам за 2026 год подаётся в марте 2027 года, а налог уплачивается двумя равными частями — в марте и в июле. Точные даты следует сверять с налоговым календарём Управления доходов.
Что будет, если не подать декларацию вовремя?
Помимо санкций за несвоевременное декларирование утрачивается право на льготу по доходу от сдачи жилья — налог в этом случае рассчитывается со всей суммы дохода.
Отличаются ли правила для тех, кто живёт за пределами Турции?
Да, существенно. Турецкое право различает лиц с полной и ограниченной налоговой обязанностью; ориентиром служит продолжительность пребывания в стране в течение календарного года. Объём облагаемых доходов и порядок декларирования у этих категорий различаются.
Платится ли налог на аренду отдельно от налога на владение?
Да. Ежегодный налог на владение объектом по закону № 1319 уплачивается независимо от того, сдаётся недвижимость или нет, и имеет собственные сроки — в мае и ноябре.
Как облагается посуточная сдача через платформы?
Краткосрочная сдача жилья регулируется отдельно и требует разрешительных документов. Это самостоятельный режим, а не разновидность обычной аренды, и его условия следует изучать до начала деятельности.
Источники
- Закон № 193 «О подоходном налоге» (Gelir Vergisi Kanunu) — статья 21 (льгота по доходу от сдачи жилья), дополнительная статья 80 (прирост стоимости), статья 103 (шкала ставок). Портал mevzuat.gov.tr
- Управление доходов Минфина Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı) — общее разъяснение к Закону о подоходном налоге, устанавливающее суммы льгот и пороговые значения на 2026 год, налоговый календарь, система предварительно заполненной декларации
- Закон № 1319 «О налоге на недвижимость» — ежегодный налог на владение объектом
- Суммы на 2026 год: льгота по доходу от сдачи жилья 58 000 лир, льгота по приросту стоимости 150 000 лир, порог совокупного дохода для сохранения льготы 1 500 000 лир — приводятся по публикациям турецких аудиторских и консалтинговых практик со ссылкой на общее разъяснение № 332 к Закону о подоходном налоге
Материал носит общий информационный характер, подготовлен по состоянию на 25 июля 2026 года и не является налоговой или юридической консультацией. Суммы льгот и пороговые значения устанавливаются общими разъяснениями к Закону о подоходном налоге и пересматриваются ежегодно; правила для налоговых нерезидентов имеют существенные особенности. По конкретной ситуации обратитесь к налоговому консультанту или адвокату из каталога Avukat-tr.com.
Полезная информация
Налог на недвижимость в Турции в 2026 году: сколько платит иностранец и когда
30 ноября 2026 года — крайний день второго платежа по налогу на недвижимость. И почти каждый русскоязычный гайд, который выдаёт поиск, называет ставку для жилья «одна тысячная». Для владельца квартиры в Стамбуле, Анталии, Измире или Анкаре это неверно ровно вдвое: там действует удвоенная ставка. Ошибка вскрывается в момент, когда приходит начисление, а не когда вы […]
Прожили в Турции больше 183 дней? Вы налоговый резидент — и должны декларировать доход даже из-за рубежа. Узнайте, как не переплатить
Налоги и бухгалтерия для иностранцев в Турции Как только иностранец начинает жить, работать или вести бизнес в Турции, появляются налоговые обязательства — и здесь легко допустить дорогую ошибку. Главные вопросы: когда вы становитесь налоговым резидентом, как платить налоги с аренды и бизнеса и как не платить дважды по соглашениям между странами. Ниже — как устроена […]
Şirket kuruluşunda hukuki gereklilikler
Girişimcilik ruhuyla yanıp tutuşan herkes için kendi işini kurmak, hayalleri gerçeğe dönüştürmenin ilk ve en heyecan verici adımıdır. Ancak bu heyecan verici yolculukta atılacak her adımın sağlam bir zemine oturması, gelecekteki başarı ve sürdürülebilirlik açısından hayati önem taşır. İşte tam da bu noktada, şirket kuruluşunda hukuki gereklilikler konusu devreye girer. Birçok girişimci, iş fikrinin parlaklığına […]
Гражданство Турции в 2026 году: кто может получить по натурализации
Инвестиционный паспорт за $400 000 знают почти все. А про то, что гражданство Турции можно получить бесплатно — просто прожив в стране пять лет или выйдя замуж за турецкого гражданина — почему-то молчат. Путь дольше, но он реален, и в 2026 году к нему предъявляют куда более конкретные требования, чем принято думать. Закон 5901Основа регулирования […]
Развелись за границей, а в Турции всё ещё женаты по документам? Без процедуры танынма/тенфиз ваше решение здесь не действует
Признание и исполнение иностранного решения суда в Турции (танынма и тенфиз) Решение иностранного суда — о разводе, опеке, алиментах или взыскании долга — само по себе в Турции не действует. Чтобы оно имело силу, его нужно провести через турецкий суд: это процедуры tanıma (признание) и tenfiz (исполнение). Без них зарубежный развод в турецких документах не […]
Развод с иностранцем в Турции: чей суд, чьи законы, с кем дети и кому имущество. Без адвоката легко потерять всё
Международный брак и развод в Турции: права иностранца Брак или развод, где участвует иностранец, — это всегда вопрос: право какой страны применяется, как делить имущество в разных государствах, с кем останутся дети и как признать развод за рубежом. Цена ошибки высока: можно потерять имущество, право на детей или остаться в браке по документам одной из […]
Код-тахдит и запрет на въезд в Турцию в 2026 году: как узнать и как снять
Человека разворачивают в аэропорту Стамбула без объяснений. Или приходит отказ в ВНЖ, где вместо причины — набор из буквы и цифр: V-69, N-82, Ç-113. Это код-тахдит — отметка в базе миграционной службы. Кодов насчитывают около сотни, и вот что важно понять сразу: их перечня нет ни в законе, ни в опубликованном подзаконном акте. Отсюда следует […]
Göçmenlik başvuru reddine itiraz
Türkiye’de yaşamak, çalışmak veya eğitim görmek isteyen yabancılar için göçmenlik başvurusu yapmak heyecan verici bir süreç olabilir. Ancak bazen bu süreç, istenmeyen bir sonuçla, yani başvuru reddiyle sonlanabilir. Böyle bir kararla karşılaşmak elbette moral bozucu ve kafa karıştırıcıdır. Peki, göçmenlik başvuru reddine itiraz hakkınız olduğunu biliyor muydunuz? Türkiye’deki hukuki sistem, yabancılara bu tür kararlara karşı […]
Купили квартиру в Турции «по доверию» — а на ней долги, арест или военная зона. Проверка до оплаты спасает деньги
Сопровождение покупки недвижимости в Турции для иностранца Покупка недвижимости в Турции для иностранца устроена иначе, чем для местных: оценочный отчёт, справка о покупке валюты (DAB), проверка зон ограничений и юридической чистоты объекта. Ошибка обходится дорого — от потери денег на объекте с долгами до отказа в ВНЖ или гражданстве. Юридическое сопровождение до оплаты защищает и […]
Аннулирование ВНЖ в Турции в 2026 году: причины и как обжаловать
ВНЖ можно потерять, даже если ни разу не нарушить визовый режим. Аннулирование (ikamet iptali) — это не отказ в продлении, а отмена уже действующего разрешения посреди срока, часто без предупреждения: узнают о нём постфактум, через e-Devlet или письмо, которое легко пропустить. Закон 6458Ст. 33, основания отмены Numerus claususЗакрытый перечень оснований 6 мес. / годЛимит выезда […]
Иностранец в турецком суде в 2026 году: залог, переводчик, расходы и сроки
Иностранец подаёт иск в турецкий суд и через некоторое время получает определение: внести залог. Сумма может оказаться существенной, а срок — коротким. Не внесёте — иск оставят без рассмотрения. Это теминат, обеспечение судебных расходов, которое турецкое право возлагает на истца-иностранца. Освобождение от него существует, но работает оно не автоматически: о нём нужно заявить. Разбираем, как […]
Открыть компанию в Турции из России или Казахстана можно за несколько дней — без гражданства и даже без ВНЖ. Разбираем как
Открытие компании в Турции для иностранцев из России, Казахстана и СНГ Турция — одна из самых доступных стран для бизнеса: иностранец может открыть компанию на тех же условиях, что и гражданин, владеть ею на 100%, и для этого не нужно ни гражданство, ни даже вид на жительство. Поэтому регистрацию фирмы в Турции всё чаще выбирают […]