Avukat-tr.com 
Налог с аренды и продажи недвижимости в Турции в 2026 году для иностранца
Собственник продаёт квартиру на четвёртом году владения и платит налог с прироста стоимости. Подождал бы ещё год — не платил бы ничего: после пяти лет владения прирост не облагается вовсе.
Это правило пяти лет — самая дорогая деталь турецкого налогообложения недвижимости, о которой узнают уже после сделки. Разбираем два разных налога — с аренды и с продажи — вместе с актуальными на 2026 год суммами льгот.
- 58 000 ₺Льгота по доходу от аренды жилья
- 150 000 ₺Льгота при продаже недвижимости
- 5 летПосле этого срока прирост не облагается
- март 2027Декларация за 2026 год
Законы и официальные источники
- Закон № 193 «О подоходном налоге» (Gelir Vergisi Kanunu) — mevzuat.gov.tr. Статья 21 (льгота по доходу от сдачи жилья), дополнительная статья 80 (прирост стоимости), статья 103 (шкала ставок)
- Управление доходов Минфина Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı) — общие разъяснения к Закону о подоходном налоге, устанавливающие суммы льгот на год, налоговый календарь и система предварительно заполненных деклараций
- Закон № 1319 «О налоге на недвижимость» — ежегодный налог на владение объектом, уплачиваемый отдельно от рассмотренных здесь
Два разных налога, которые постоянно смешивают
| Доход от аренды | Прирост при продаже | |
|---|---|---|
| Когда возникает | Ежегодно, пока сдаёте | Один раз, при продаже |
| Основание | Закон № 193, статья 21 и далее | Закон № 193, дополнительная статья 80 |
| Льгота на 2026 год | 58 000 лир по жилью | 150 000 лир |
| Ключевое условие | Льгота теряется при несвоевременной декларации | После пяти лет владения налога нет |
| Декларация | Март следующего года | Март следующего года |
Отдельно от обоих существует ежегодный налог на владение объектом по Закону № 1319 — он платится независимо от того, сдаёте вы недвижимость или нет.
Аренда: льгота 58 000 лир и как её потерять
Статья 21 Закона № 193 освобождает от налога часть дохода, полученного от сдачи объектов в качестве жилья. На 2026 год эта сумма установлена в размере 58 000 лир; для сравнения, на 2025 год она составляла 47 000 лир, на 2024-й — 33 000.
Логика простая: если годовой доход от сдачи жилья не превышает льготу и других оснований для декларирования нет, декларацию подавать не требуется. Если превышает — декларируется весь доход, из которого вычитается сумма льготы.
Не подать декларацию вовремя. При несвоевременном или неполном декларировании право на льготу утрачивается — и налог считается со всей суммы.
Превысить общий порог дохода. Льгота не применяется, если совокупный доход по определённым видам превышает установленный на год предел; на 2026 год этот порог указан на уровне 1 500 000 лир против 1 200 000 в 2025 году.
Сдавать не как жильё. Льгота относится к сдаче в качестве жилья. Доход от сдачи коммерческих помещений под неё не подпадает и имеет собственный режим с удержанием у источника.
Как считаются расходы
Налоговая база уменьшается на расходы. Закон предусматривает два метода: упрощённый, при котором вычитается установленная доля дохода, и фактический, при котором учитываются документально подтверждённые затраты. Выбор метода имеет последствия: перейдя на упрощённый, вернуться к фактическому можно не сразу.
Сдача жилья посуточно через платформы регулируется отдельно и требует разрешительных документов. Это не разновидность обычной аренды, а самостоятельный режим со своими требованиями и санкциями за их несоблюдение. Если планируете такой формат, разбирайтесь с ним отдельно, до начала деятельности.
Продажа: правило пяти лет
Доход от продажи недвижимости облагается как прирост стоимости на основании дополнительной статьи 80 Закона № 193. Но действует ограничение по времени владения.
Если объект продан по истечении пяти лет с момента приобретения, прирост стоимости налогом не облагается. Продажа внутри пятилетнего срока — облагается.
Разница между продажей на пятом и на шестом году владения может измеряться очень существенными суммами. Дата приобретения по документам — то, с чего стоит начинать любой расчёт перед продажей.
Если продажа всё же происходит внутри срока, налогооблагаемым является не вся цена, а разница между ценой продажи и стоимостью приобретения, скорректированной по установленным правилам, за вычетом расходов, связанных со сделкой. Из полученной величины вычитается льгота, установленная на год: на 2026 год — 150 000 лир. Оставшаяся часть облагается по шкале статьи 103.
- Определите дату приобретения по документам о праве собственности.
- Посчитайте, прошло ли пять лет. Если да — прирост не облагается.
- Если нет — определите стоимость приобретения и её корректировку по установленным правилам.
- Вычтите расходы, связанные с приобретением и продажей, подтверждённые документами.
- Из результата вычтите льготу на соответствующий год.
- Оставшуюся сумму обложите по шкале ставок.
Резидент или нерезидент: почему это меняет всё
Турецкое налоговое право различает лиц с полной и ограниченной налоговой обязанностью. Общий ориентир — продолжительность пребывания в стране в течение календарного года; лицо, находящееся в Турции более шести месяцев, как правило, признаётся имеющим полную налоговую обязанность.
Различие принципиальное: у этих категорий отличаются и объём облагаемых доходов, и порядок декларирования, и применимость отдельных льгот.
Большинство русскоязычных материалов о турецких налогах написано применительно к лицам с полной налоговой обязанностью. Собственник, живущий за пределами Турции и приезжающий на месяц в году, находится в другой категории, и часть описанных правил к нему применяется иначе.
Свой статус стоит определить до первой декларации, а не после запроса налогового органа.
Определите свой статус и обязанности до срока подачи
Резидентство, применимость льгот, выбор метода учёта расходов, договоры об избежании двойного налогообложения — вопросы, которые дешевле решить заранее, чем исправлять после проверки.
Налоговый юрист для иностранцев
Поиск и связь со специалистом бесплатны
Календарь: когда и что подавать
- Январь — декабрь 2026 — период получения дохода.
- Март 2027 — подача годовой декларации по доходам за 2026 год.
- Март и июль 2027 — уплата налога двумя равными частями.
- Отдельно — налог на владение по Закону № 1319 — двумя частями в мае и ноябре каждого года.
Управление доходов предоставляет сервис, где декларация по отдельным видам доходов формируется на основе имеющихся у налогового органа сведений. Для типовых ситуаций с арендой это существенно упрощает подачу — но проверять содержание всё равно нужно: ответственность за достоверность лежит на налогоплательщике.
Где теряют деньги
| Ошибка | Цена ошибки |
|---|---|
| Продажа на четвёртом-пятом году владения | Налог, которого не было бы через год |
| Несвоевременная декларация по аренде | Утрата льготы, налог со всей суммы |
| Занижение цены при покупке ради экономии на пошлине | Больший прирост при продаже, больший налог |
| Игнорирование дохода от аренды | Санкции и утрата льготы |
| Смешение налога на владение с налогом на доход | Пропуск одной из обязанностей |
| Опора на статьи прошлых лет | Устаревшие суммы льгот и порогов |
Занижение цены в договоре при покупке кажется экономией: меньше пошлина сейчас. Но при продаже прирост считается от указанной стоимости приобретения — то есть заниженная цена покупки увеличивает налогооблагаемый прирост.
Сэкономленное на входе возвращается на выходе, часто с превышением. Это ещё одна причина, по которой обязательная оценка при сделках с участием иностранца работает в пользу самого иностранца.
Пример расчёта
Квартира куплена в 2023 году, продаётся в 2026-м — пять лет не прошло, значит прирост облагается.
Условно: цена продажи 8 000 000 лир, стоимость приобретения с учётом установленной корректировки — 6 500 000 лир, документально подтверждённые расходы по сделкам — 300 000 лир.
Прирост: 8 000 000 − 6 500 000 − 300 000 = 1 200 000 лир. Вычитаем льготу 2026 года: 1 200 000 − 150 000 = 1 050 000 лир подлежит обложению по шкале.
Та же квартира, проданная в 2029 году, налогом с прироста не облагалась бы вовсе.
Порядок корректировки стоимости приобретения и перечень учитываемых расходов установлены законом и разъяснениями и требуют применения к конкретным документам. Пример показывает логику, а не вашу сумму.
Итог
Турецкое налогообложение недвижимости для иностранца устроено из трёх независимых слоёв: ежегодный налог на владение, налог на доход от аренды и налог на прирост при продаже. Каждый со своими сроками, льготами и правилами.
А теперь то, что стоит вынести из всей этой конструкции. Практически каждое значимое правило здесь привязано к дате: пять лет владения, март для декларации, ежегодно обновляемые суммы льгот. Налоговая нагрузка на один и тот же объект отличается в разы в зависимости не от того, что вы сделали, а от того, когда. Это означает, что планирование срока сделки даёт больший эффект, чем любые попытки оптимизировать её структуру, — и что решение о продаже стоит начинать не с поиска покупателя, а с проверки даты в документах о собственности.
Посчитайте налог до того, как назначите цену
Дата приобретения, применимая льгота, статус резидентства и договоры об избежании двойного налогообложения меняют итоговую сумму существенно. Расчёт до сделки стоит несоизмеримо меньше, чем исправление после.
Юрист по недвижимости и налогам
Анкеты с ценами, контактами и отзывами
С какой суммы дохода от аренды нужно платить налог в Турции в 2026 году?
Льгота по доходу от сдачи объектов в качестве жилья на 2026 год составляет 58 000 лир. Если годовой доход её не превышает и других оснований для декларирования нет, декларация не требуется. На 2025 год эта сумма составляла 47 000 лир.
Правда ли, что после пяти лет владения налог с продажи не платится?
Да. Если недвижимость продана по истечении пяти лет с момента приобретения, прирост стоимости налогом на доход не облагается. Продажа внутри этого срока облагается по правилам дополнительной статьи 80 закона № 193.
Какая льгота действует при продаже недвижимости в 2026 году?
Из рассчитанного прироста стоимости вычитается льгота в размере 150 000 лир, установленная на 2026 год. Оставшаяся часть облагается по шкале ставок статьи 103.
Когда подавать декларацию?
Годовая декларация по доходам за 2026 год подаётся в марте 2027 года, а налог уплачивается двумя равными частями — в марте и в июле. Точные даты следует сверять с налоговым календарём Управления доходов.
Что будет, если не подать декларацию вовремя?
Помимо санкций за несвоевременное декларирование утрачивается право на льготу по доходу от сдачи жилья — налог в этом случае рассчитывается со всей суммы дохода.
Отличаются ли правила для тех, кто живёт за пределами Турции?
Да, существенно. Турецкое право различает лиц с полной и ограниченной налоговой обязанностью; ориентиром служит продолжительность пребывания в стране в течение календарного года. Объём облагаемых доходов и порядок декларирования у этих категорий различаются.
Платится ли налог на аренду отдельно от налога на владение?
Да. Ежегодный налог на владение объектом по закону № 1319 уплачивается независимо от того, сдаётся недвижимость или нет, и имеет собственные сроки — в мае и ноябре.
Как облагается посуточная сдача через платформы?
Краткосрочная сдача жилья регулируется отдельно и требует разрешительных документов. Это самостоятельный режим, а не разновидность обычной аренды, и его условия следует изучать до начала деятельности.
Источники
- Закон № 193 «О подоходном налоге» (Gelir Vergisi Kanunu) — статья 21 (льгота по доходу от сдачи жилья), дополнительная статья 80 (прирост стоимости), статья 103 (шкала ставок). Портал mevzuat.gov.tr
- Управление доходов Минфина Турции (Gelir İdaresi Başkanlığı) — общее разъяснение к Закону о подоходном налоге, устанавливающее суммы льгот и пороговые значения на 2026 год, налоговый календарь, система предварительно заполненной декларации
- Закон № 1319 «О налоге на недвижимость» — ежегодный налог на владение объектом
- Суммы на 2026 год: льгота по доходу от сдачи жилья 58 000 лир, льгота по приросту стоимости 150 000 лир, порог совокупного дохода для сохранения льготы 1 500 000 лир — приводятся по публикациям турецких аудиторских и консалтинговых практик со ссылкой на общее разъяснение № 332 к Закону о подоходном налоге
Материал носит общий информационный характер, подготовлен по состоянию на 25 июля 2026 года и не является налоговой или юридической консультацией. Суммы льгот и пороговые значения устанавливаются общими разъяснениями к Закону о подоходном налоге и пересматриваются ежегодно; правила для налоговых нерезидентов имеют существенные особенности. По конкретной ситуации обратитесь к налоговому консультанту или адвокату из каталога Avukat-tr.com.
Полезная информация
Вывод денег из Турции в 2026 году: валютный контроль и лимиты
С 1 января 2026 года каждый перевод или наличная операция от 200 000 лир в турецком банке требует письменного пояснения — раньше это касалось только банков «на глаз», теперь это формальное требование MASAK. Для иностранца, который продал квартиру в Турции или получил доход от бизнеса и хочет вывести деньги на родину, это означает: старые привычки […]
Налог на недвижимость в Турции в 2026 году: сколько платит иностранец и когда
30 ноября 2026 года — крайний день второго платежа по налогу на недвижимость. И почти каждый русскоязычный гайд, который выдаёт поиск, называет ставку для жилья «одна тысячная». Для владельца квартиры в Стамбуле, Анталии, Измире или Анкаре это неверно ровно вдвое: там действует удвоенная ставка. Ошибка вскрывается в момент, когда приходит начисление, а не когда вы […]
Прожили в Турции больше 183 дней? Вы налоговый резидент — и должны декларировать доход даже из-за рубежа. Узнайте, как не переплатить
Налоги и бухгалтерия для иностранцев в Турции Как только иностранец начинает жить, работать или вести бизнес в Турции, появляются налоговые обязательства — и здесь легко допустить дорогую ошибку. Главные вопросы: когда вы становитесь налоговым резидентом, как платить налоги с аренды и бизнеса и как не платить дважды по соглашениям между странами. Ниже — как устроена […]
Хотите перевезти семью в Турцию? Один промах в документах — и семейный ВНЖ отклонят. Как пройти с первого раза
Семейный ВНЖ и воссоединение семьи в Турции Хотите перевезти супруга и детей в Турцию или легализовать семью рядом с собой? Для этого существует семейный вид на жительство (aile ikamet izni). Процедура кажется простой, но именно по семейному ВНЖ много отказов — из-за недоказанного дохода, сомнений в реальности брака или ошибок в документах. Ниже — подробный […]
ВНЖ, гражданство, депортация, работа — всё это миграционное право Турции. Один адвокат закроет любой ваш вопрос
Миграционное право в Турции: помощь адвоката иностранцам Миграционное право (по-турецки göç hukuku) охватывает всё, что связано с законным пребыванием иностранца в Турции: ВНЖ, гражданство, разрешение на работу, воссоединение семьи, депортацию и запреты на въезд. Это самая частая сфера, в которой иностранцу нужна помощь, и одновременно та, где ошибка в документах или сроках стоит дороже всего. […]
Брак и развод с иностранцем в Турции в 2026 году: какое право применяется
Российская пара живёт в Анталии и решает развестись. Оба уверены, что дело будет рассматриваться по российскому праву — ведь оба граждане России. Скорее всего, нет. Турецкое международное частное право определяет применимое право не по гражданству одного из супругов, а по цепочке привязок. И если у супругов разное гражданство, а живут они в Турции, к разводу […]
Банк отказал иностранцу в счёте? В Турции это теперь норма — но счёт всё равно можно открыть
Открытие банковского счёта в Турции для иностранца Банковский счёт в Турции нужен почти для всего: оплатить недвижимость, провести инвестиции под гражданство, платить за аренду, налоги и коммунальные. Но с 2023 года банки заметно ужесточили открытие счетов иностранцам, и отказ стал обычным делом — даже при полном пакете документов. Разберём, как открыть счёт, какие нужны документы […]
Закрытие компании в Турции в 2026 году: процедура и сроки
Многие иностранцы, открывшие компанию в Турции и решившие свернуть бизнес, поступают проще некуда — перестают подавать отчётность и просто уезжают. Спустя пару лет выясняется, что компания как юридическое лицо всё ещё существует, налоги и штрафы продолжают начисляться, а директор — часто тот самый иностранец — числится обязанным их гасить. Закрыть компанию в Турции правильно почти […]
Превышение срока пребывания в Турции в 2026 году: штраф, запрет и что делать
Два человека с одинаковой просрочкой в четыре месяца получают разный результат. Один сам приходит на границу до того, как нарушение выявили, платит штраф и уезжает с минимальными последствиями. Второго останавливает полиция — и он получает решение о высылке и запрет на въезд. Разница не в длительности просрочки, а в том, кто первым обнаружил нарушение. Это […]
Купили квартиру в Турции «по доверию» — а на ней долги, арест или военная зона. Проверка до оплаты спасает деньги
Сопровождение покупки недвижимости в Турции для иностранца Покупка недвижимости в Турции для иностранца устроена иначе, чем для местных: оценочный отчёт, справка о покупке валюты (DAB), проверка зон ограничений и юридической чистоты объекта. Ошибка обходится дорого — от потери денег на объекте с долгами до отказа в ВНЖ или гражданстве. Юридическое сопровождение до оплаты защищает и […]
Гражданство Турции в 2026 году: кто может получить по натурализации
Инвестиционный паспорт за $400 000 знают почти все. А про то, что гражданство Турции можно получить бесплатно — просто прожив в стране пять лет или выйдя замуж за турецкого гражданина — почему-то молчат. Путь дольше, но он реален, и в 2026 году к нему предъявляют куда более конкретные требования, чем принято думать. Закон 5901Основа регулирования […]
Раздел имущества при разводе с иностранцем в Турции в 2026 году
Многие иностранцы, вступающие в брак с гражданином Турции, искренне уверены: раз квартиру в Анталье купили на имя мужа-турка, при разводе она мужу и останется. Турецкое право думает иначе с 1 января 2002 года — по умолчанию делится не то, на чьё имя записано имущество, а прирост стоимости, накопленный за годы брака, независимо от того, кто […]