Налог на недвижимость в Турции в 2026 году: сколько платит иностранец и когда

30 ноября 2026 года — крайний день второго платежа по налогу на недвижимость. И почти каждый русскоязычный гайд, который выдаёт поиск, называет ставку для жилья «одна тысячная». Для владельца квартиры в Стамбуле, Анталии, Измире или Анкаре это неверно ровно вдвое: там действует удвоенная ставка. Ошибка вскрывается в момент, когда приходит начисление, а не когда вы считали бюджет.

Добавьте к этому, что в 2026 году налоговая база выросла — и выросла бы намного сильнее, если бы законодатель не поставил потолок. Разбираем, из чего складывается сумма, кто и когда платит, и почему потолок 2026 года — это отсрочка, а не подарок.

• 30.11.2026Крайний срок второго платежа
• ×2Потолок роста базы к уровню 2025 года
• ‰2Ставка на жильё в крупных городах
• 17 711 000 ₺Порог налога на дорогое жильё в 2026 году

Что такое emlak vergisi и кто обязан его платить

Emlak vergisi — ежегодный имущественный налог, который регулирует Закон № 1319. Платят его не в налоговую инспекцию, а в муниципалитет по месту нахождения объекта: в крупных городах — в районный муниципалитет (ilçe belediyesi), не в городской.

Гражданство значения не имеет. Обязанность привязана к записи в земельном реестре: кто указан в тапу собственником, тот и плательщик. Иностранец с турецкой квартирой платит на тех же условиях, что и гражданин Турции.

Второй важный момент: налог считается не от рыночной цены, за которую вы покупали, и не от суммы в договоре. База — «налоговая стоимость» (emlak vergi değeri), которую определяет муниципалитет на основе минимальных удельных стоимостей земли, утверждаемых оценочными комиссиями. Эти две цифры могут отличаться в разы.

Главное изменение 2026 года: потолок «не более двух прошлогодних»

В конце 2025 года законодатель вмешался в механику расчёта. Законом № 7566 была изменена временная статья 23 Закона № 1319, а порядок применения Минфин разъяснил общим разъяснением серии № 89, опубликованным в «Ресми газете» 31 декабря 2025 года.

Суть правила в одной строке: налоговая стоимость здания или участка, рассчитанная на 2026 год, не может превышать более чем вдвое налоговую стоимость 2025 года.

Зачем понадобился потолок, видно из логики самого механизма. Удельные стоимости земли пересматриваются оценочными комиссиями раз в четыре года, и переоценка, пришедшаяся на 2026 год, дала местами кратный скачок. Без ограничителя счета выросли бы не в два раза, а значительно сильнее.

Ставки: почему иностранец почти всегда платит удвоенную

Базовые ставки в статьях 8 и 18 Закона № 1319 выглядят скромно. Но в границах городов со статусом büyükşehir и в прилегающих к ним зонах они применяются с увеличением на 100 процентов — то есть в двойном размере.

Теперь посмотрите, где иностранцы обычно покупают жильё: Стамбул, Анкара, Анталия, Измир, Бурса, Мерсин, Адана, Айдын, Мугла. Все девять — провинции со статусом büyükşehir. Значит, для подавляющего большинства читателей верна правая колонка, а не левая.

Сроки 2026 года: что прошло и что впереди

Статья 30 Закона № 1319 делит платёж на две равные части: первая — в марте, апреле и мае, вторая — в ноябре. Можно закрыть весь год одним платежом в первый период; отдельного платежа в ноябре тогда не будет.

• 1 марта — 31 мая 2026 — первая часть. В 2026 году 31 мая пришлось на воскресенье, поэтому срок сдвинулся на первый рабочий день, 1 июня.
• Февраль и август 2026 — две части налога на дорогое жильё, если ваш объект перешёл порог.
• 1 — 30 ноября 2026 — вторая часть налога на недвижимость. Срок ближайший и самый короткий: всего один месяц.
• До конца года покупки — подача уведомления в муниципалитет, если вы приобрели объект в 2026 году.

Обратите внимание на асимметрию: на первый платёж закон даёт три месяца, на второй — один. Именно ноябрьский платёж чаще всего и пропускают.

Второй налог, о котором забывают: на дорогое жильё

Помимо обычного emlak vergisi существует отдельный налог на жильё высокой стоимости — değerli konut vergisi. Он введён в 2020 году статьями 42–49 того же Закона № 1319 и платится дополнительно к обычному, а не вместо него.

Порог на 2026 год — 17 711 000 турецких лир налоговой стоимости жилого объекта. Ниже порога налога нет вообще. Выше — появляется обязанность подать декларацию до 20 февраля и заплатить двумя равными частями: в феврале и в августе.

Учтите ещё одну деталь: налог касается только объектов жилого назначения. Офис или магазин под него не подпадают, каким бы дорогим ни был.

Купили квартиру в 2026-м? Кто платит за этот год

Здесь у покупателей чаще всего путаница. Налог за год, в котором произошла сделка, остаётся обязанностью продавца. Покупатель платит начиная со следующего года.

Но у покупателя появляется другая обязанность — подать в муниципалитет уведомление о недвижимости (emlak vergisi bildirimi) до конца года, в котором прошла сделка. Это не платёж, а постановка объекта на учёт за новым собственником. Пропустите — и муниципалитет продолжит числить плательщиком прежнего владельца, а разбираться с накопленным долгом придётся уже вам как текущему собственнику.

1. Получите тапу на своё имя и налоговый номер (vergi kimlik numarası), если его ещё нет.
2. Подайте уведомление в районный муниципалитет по месту нахождения объекта до конца календарного года сделки.
3. Проверьте, нет ли за объектом задолженности прежнего собственника — это делается в том же муниципалитете.
4. Со следующего года включите два платежа в свой календарь: май и ноябрь.

Что будет, если не заплатить

На неуплаченную вовремя сумму начисляется пеня за просрочку (gecikme zammı) за каждый месяц задержки. Её размер устанавливается решением президента и периодически меняется, поэтому актуальную величину следует смотреть в разъяснениях Управления доходов, а не в статьях годичной давности.

Дальше включается механизм принудительного взыскания по Закону № 6183 о взыскании публичных долгов. Муниципалитет вправе инициировать арест имущества, и поскольку кредитором выступает именно он, обременение может быть наложено на сам объект в земельном реестре.

Где источники расходятся — и чему верить

При подготовке этого материала обнаружились два расхождения. Честнее назвать их прямо, чем сделать вид, что информация однородна.

Общее правило для любых материалов о турецких налогах: цифра без указания года и без ссылки на закон или «Ресми газете» — не факт, а пересказ. Особенно это касается порогов и ставок, которые в Турции пересматриваются ежегодно.

Пример расчёта

Квартира в крупном городе. Налоговая стоимость 2025 года — 1 500 000 лир. Оценочная комиссия по новым удельным величинам вывела на 2026 год стоимость 4 200 000 лир.

Применяем потолок: 1 500 000 × 2 = 3 000 000 лир. Расчётные 4 200 000 больше, значит базой на 2026 год становится 3 000 000 лир.

Ставка для жилья в крупном городе — 2 ‰. Налог за год: 3 000 000 × 0,002 = 6 000 лир. По 3 000 лир двумя частями — до 1 июня и до 30 ноября.

Если бы тот же владелец посчитал по ставке 1 ‰, которую называет большинство общих гайдов, он заложил бы в бюджет 3 000 лир за год — ровно вдвое меньше реальной суммы.

Что сделать до 30 ноября

1. Узнайте налоговую стоимость объекта на 2026 год в районном муниципалитете или в его электронном кабинете.
2. Сверьте, применена ли удвоенная ставка. Для крупных городов это норма, а не ошибка.
3. Проверьте, не сработал ли потолок. Если рассчитанная стоимость превышает удвоенную прошлогоднюю, база должна быть ограничена.
4. Проверьте, не перешёл ли объект порог 17 711 000 лир по налогу на дорогое жильё.
5. Убедитесь, что нет остатка по первой части и по прошлым годам — пени начисляются молча.
6. Заплатите вторую часть до 30 ноября. Если дата выпадет на выходной, срок сдвигается на следующий рабочий день, но полагаться на это не стоит.
7. При сомнениях в расчёте запросите письменную расшифровку начисления — без неё спорить не с чем.

Частые вопросы

До какого числа платить налог на недвижимость в Турции в 2026 году?

Первая часть — до 31 мая, в 2026 году срок сдвинулся на 1 июня, так как 31 мая было воскресенье. Вторая часть — до 30 ноября 2026 года. Весь годовой налог можно закрыть одним платежом в первый период.

Платят ли иностранцы налог на недвижимость в Турции наравне с гражданами?

Да. Обязанность привязана к собственности по данным земельного реестра, а не к гражданству. Ставки, сроки и порядок расчёта одинаковы.

Какая ставка налога на квартиру в Стамбуле или Анталии?

2 ‰ от налоговой стоимости. В границах городов со статусом büyükşehir и прилегающих зон ставки применяются с увеличением на 100 процентов от базовых значений статей 8 и 18 Закона № 1319.

Правда ли, что налог в 2026 году вырос вдвое?

Вырасти мог сильнее, но законом установлен потолок: налоговая стоимость 2026 года не может превышать более чем вдвое стоимость 2025 года. Правило закреплено во временной статье 23 Закона № 1319 в редакции Закона № 7566 и разъяснено общим разъяснением серии № 89 от 31.12.2025.

Что такое налог на дорогое жильё и когда он платится?

Это отдельный налог по статьям 42–49 Закона № 1319 на жилые объекты, налоговая стоимость которых превышает порог. На 2026 год порог — 17 711 000 лир. Декларация подаётся до 20 февраля, налог платится двумя частями в феврале и августе, дополнительно к обычному налогу.

Кто платит налог за год, в котором я купил квартиру?

Налог за год сделки остаётся за продавцом. Покупатель подаёт в муниципалитет уведомление о недвижимости до конца года покупки и начинает платить со следующего года.

Что будет, если я живу за границей и пропустил платёж?

За каждый месяц просрочки начисляется пеня, а далее возможно принудительное взыскание по Закону № 6183, включая обременение объекта в земельном реестре. Проблема обычно вскрывается при продаже: обременение блокирует переоформление.

Можно ли оспорить завышенную налоговую стоимость?

Оспаривать удельные величины, утверждённые оценочными комиссиями, можно, но у этой процедуры свои сроки и порядок, а установленный законом потолок 2026 года суд снять не вправе. Перспективы конкретного случая должен оценить юрист по документам муниципалитета.

Итог

Налог на недвижимость в Турции невелик в процентах и поэтому легко выпадает из поля зрения. Опасен он не размером, а тем, что накапливается тихо и всплывает в момент сделки, когда объект уже нужно продать или переоформить.

И есть более общий вывод, который стоит держать в голове. Турецкое налоговое законодательство привязано к пересматриваемым каждый год величинам: пороги, коэффициенты переоценки, пени. Материал, написанный полтора года назад, не устаревает целиком — он остаётся верным по структуре и становится ложным в цифрах. Это худший вид устаревания, потому что выглядит он абсолютно достоверно. Проверяйте год у каждой суммы, которую собираетесь заложить в бюджет.

Материал носит общий информационный характер, подготовлен по состоянию на 25 июля 2026 года и не является налоговой или юридической консультацией. Ставки, пороги и коэффициенты в Турции пересматриваются ежегодно. Точную сумму начисления по вашему объекту даёт только районный муниципалитет; по спорным вопросам обратитесь к адвокату или налоговому консультанту из каталога Avukat-tr.com.