Покупка недвижимости в Турции в 2026 году: тапу, оценка, DAB и главные риски

Продавец предлагает указать в тапу цену пониже — «так все делают, сэкономите на пошлине». Соглашаться нельзя, и дело даже не в риске: с 2022 года при участии иностранца обязателен отчёт об оценке от компании с лицензией SPK, а сумма в валютной справке должна совпадать с ценой в договоре до лиры. Схема с занижением просто не проходит через процедуру.

Разбираем, как устроена сделка в 2026 году: какие документы обязательны, кто за что платит и где иностранцы теряют деньги чаще всего.

• ст. 35Закон 2644 — основа права иностранца
• 2 % + 2 %Пошлина: с покупателя и с продавца
• 3 месяцаСрок годности отчёта об оценке
• DASKПолис обязателен для зданий

Имеет ли иностранец право покупать

Да. Основание — статья 35 Закона № 2644. До 2012 года действовало условие взаимности: гражданин страны мог покупать в Турции, если турку разрешалось покупать в его стране. Это условие отменено.

Но право не абсолютно. Сохраняются ограничения: по площади, по доле иностранной собственности в пределах района, а также по территориям, закрытым для приобретения иностранцами, — прежде всего связанным с зонами военного и стратегического назначения. Проверка возможности приобретения конкретного объекта — часть работы управления кадастра, но выяснять это лучше до внесения задатка.

Отчёт об оценке: не формальность, а нижняя граница цены

В перечне документов для сделки, опубликованном Главным управлением кадастра, прямо указано: при сделках с недвижимостью, стороной которых является иностранец, требуется отчёт об оценке объекта. Отчёт должен быть составлен организацией, уполномоченной SPK проводить оценку недвижимости; их реестр ведёт сам SPK.

Отчёт действует ограниченный срок — по описаниям практик, около трёх месяцев с даты составления. И вот ключевое: указанная в нём стоимость служит нижней границей суммы, которую можно заявить в договоре.

Отдельно управление кадастра указывает, что налоговая стоимость по Закону № 1319 передаётся в органы реестра ежегодно и заявленная цена не может быть ниже неё.

DAB: валютная справка и правило совпадения сумм

При покупке за валюту деньги проходят через турецкий банк: банк продаёт валюту Центральному банку, конвертирует в лиры и оформляет на покупателя справку о покупке валюты — döviz alım belgesi, сокращённо DAB.

Требование, о котором чаще всего узнают слишком поздно: сумма в DAB и сумма в официальном договоре должны совпадать один в один. Комиссии, расходы и дополнительные платежи в эту сумму включать нельзя. По описаниям практик, порядок закреплён циркуляром управления по делам иностранцев TKGM и действующими указаниями.

Сколько стоит оформление

Управление кадастра разъясняет: по позиции 20-a тарифа № 4 Закона № 492 пошлина взимается по ставке 20 промилле, то есть 2 процента, отдельно с покупателя и отдельно с продавца, от заявленной для продажи стоимости, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта.

DASK и другие обязательные элементы

В том же перечне управления кадастра значится полис обязательного страхования от землетрясения — DASK — для объектов, имеющих характеристики здания. Без действующего полиса переоформление не проходит.

Помимо этого потребуется турецкий налоговый номер, который оформляется в любой налоговой инспекции, и, как правило, счёт в турецком банке для проведения расчёта.

1. Получить налоговый номер (vergi kimlik numarası).
2. Открыть счёт в турецком банке — потребуется для расчёта и оформления DAB.
3. Заказать отчёт об оценке у компании из реестра SPK.
4. Проверить объект: обременения, аресты, соответствие документов, статус разрешения на ввод.
5. Оформить DASK на объект.
6. Провести оплату через банк, получить DAB на сумму, совпадающую с ценой договора.
7. Оплатить пошлину и сборы, подписать документы в управлении кадастра.
8. Поставить объект на учёт в муниципалитете и внести коммунальные счета на своё имя.

Если покупка делается ради гражданства

Отдельный сценарий со своими условиями. Если недвижимость приобретается для получения гражданства за инвестиции, в реестр вносится отметка о том, что объект не будет продаваться в течение трёх лет.

Это обременение реальное: продать раньше срока нельзя. Учитывайте это, если рассматриваете покупку как краткосрочную инвестицию — такая стратегия несовместима с инвестиционным гражданством.

Где иностранцы теряют деньги

Пример расчёта сопутствующих затрат

Заявленная стоимость объекта — 5 000 000 лир. Пошлина покупателя: 5 000 000 × 0,02 = 100 000 лир. Столько же платит продавец, если стороны не договорились иначе.

Сверху добавляются сбор ведомства, отчёт об оценке, полис DASK и услуги переводчика. Итоговая сумма сопутствующих расходов покупателя складывается из пошлины и этих позиций, поэтому бюджет сделки стоит планировать с запасом относительно цены объекта.

Итог

Требования, введённые для сделок с участием иностранцев, воспринимаются как бюрократическая нагрузка: лишний отчёт, лишняя справка, лишняя сверка сумм. По факту они работают ровно наоборот.

Отчёт об оценке и правило совпадения сумм в DAB закрыли самую распространённую схему, от которой страдал именно покупатель-иностранец: занижение цены в договоре с передачей разницы наличными. В такой схеме покупатель нёс весь риск — при споре он мог доказать только ту сумму, что записана в документах. Обязательная оценка сделала это невозможным. Требование, которое выглядит как препятствие, на деле защищает того, кому оно мешает.

Может ли иностранец купить квартиру в Турции без ВНЖ?

Да. Право приобретения основано на статье 35 закона № 2644 и не связано с наличием вида на жительство. Потребуются загранпаспорт, турецкий налоговый номер и, как правило, счёт в турецком банке.

Обязателен ли отчёт об оценке при покупке иностранцем?

Да. В перечне документов Главного управления кадастра указано, что при сделках с участием иностранца требуется отчёт об оценке, составленный организацией с лицензией SPK. Реестр таких организаций ведёт SPK.

Сколько составляет пошлина при покупке?

По позиции 20-a тарифа № 4 закона № 492 пошлина составляет 20 промилле, то есть 2 процента, отдельно с покупателя и отдельно с продавца, от заявленной стоимости, которая не может быть ниже налоговой стоимости объекта.

Можно ли указать в тапу цену ниже реальной?

Нет. Заявленная стоимость не может быть ниже налоговой стоимости объекта, а при участии иностранца нижнюю границу дополнительно задаёт отчёт об оценке. Занижение создаёт налоговые риски для обеих сторон.

Что такое DAB и зачем он нужен?

Справка о покупке валюты, подтверждающая, что валюта продана уполномоченному банку для передачи в Центральный банк и конвертирована в лиры. Сумма в справке должна совпадать с ценой в официальном договоре без включения комиссий и расходов.

Нужен ли переводчик при подписании?

Если покупатель не владеет турецким, при оформлении привлекается присяжный переводчик. Альтернатива — оформить доверенность на представителя и провести сделку без личного присутствия.

Можно ли купить недвижимость дистанционно?

Да, через доверенность (vekâletname), оформленную в турецком консульстве по месту жительства либо у турецкого нотариуса. Формулировки полномочий должны быть конкретными, иначе управление кадастра может не принять документ.

Есть ли ограничения по районам?

Да. Сохраняются ограничения по площади, по доле иностранной собственности в районе и по территориям, закрытым для приобретения иностранцами. Возможность приобретения конкретного объекта следует проверять до внесения задатка.

Материал носит общий информационный характер, подготовлен по состоянию на 25 июля 2026 года и не является юридической консультацией. Размеры сборов, тарифов и требования ведомств в Турции пересматриваются ежегодно; часть требований устанавливается циркулярами TKGM, которые могут обновляться. Перед сделкой проверьте актуальные условия в управлении кадастра и у адвоката из каталога Avukat-tr.com.